1. Nguyên tắc sử dụng đất và nghĩa vụ của người sử dụng đất?
Về nguyên tắc sử dụng đất, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng mục đích sử dụng đất.”
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 cũng quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
“Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo các quy định nêu trên, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Trường hợp tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn có thể bị xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích và bị xử lý theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
2. Xây nhà trên đất vườn trái phép bị xử phạt như thế nào?
Hành vi tự ý chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, Khoản 2, Khoản 3 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định:
“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”
Theo quy định trên, trường hợp xây dựng nhà ở trên đất vườn mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo diện tích đất vi phạm.
Mức phạt đối với địa bàn xã từ 10 triệu đồng đến 150 triệu đồng. Trường hợp vi phạm tại phường hoặc thị trấn thì mức phạt bằng 2 lần mức phạt tương ứng. Như vậy, tùy diện tích đất vi phạm và địa bàn nơi có đất, người xây nhà trái phép trên đất vườn có thể bị xử phạt lên đến 300 triệu đồng.
3. Ngoài bị phạt tiền, người vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả nào?
Về biện pháp khắc phục hậu quả, khoản 4 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định:
“4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”
Theo đó, ngoài hình thức xử phạt bằng tiền, người vi phạm còn có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất trước khi vi phạm và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm (nếu có).
4. Trường hợp nào không bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất?
Liên quan đến ngoại lệ được dẫn chiếu tại điểm a khoản 4 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định:
“3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”
Theo quy định trên, đối với các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã tồn tại từ trước ngày 01/7/2014 thì pháp luật có cơ chế xử lý riêng. Nếu người sử dụng đất sử dụng đất ổn định và phù hợp quy hoạch thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không phù hợp quy hoạch thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất.
